Ett betungande ansvar
Färgen flagnar från fönsterkarmarna. Ett par sprickor i avloppsstammarna har lett till försäkringsärenden i ett par badrum. Värmen fungerar. Oftast.
När blir färgflagorna till rötskador? När har man hanterat för många försäkringsärenden? Hur mycket klagomål vill man hantera kring värmen? Och hur presterar värmesystemet energi- och kostnadsmässigt.
Det här är frågor som en styrelse bestående av privatpersoner, oftast helt utan byggnadsteknisk utbildning eller kunskap, förväntas hantera.
Besluta med rätt underlag – en underhållsplan
Att stå inför beslut som påverkar, inte bara sin egen, utan även sina grannars ekonomi kan vara övermäktigt. Vilket underlag man besitter i det läget kommer avgöra om man tar rätt beslut. Enligt vår erfarenhet avgör det även om man tar ett beslut.
En underhållsplan grundat på en omsorgsfullt genomförd statusbesiktning, en genomgång av föreningens ekonomiska situation samt unika behov hjälper till vid beslutsfattandet och kan lätta en tung ansvarsbörda.
Behöver er förening och styrelse hjälp med detta? Kontakta oss genom att fylla i formuläret här på sidan så återkommer vi snart som möjligt.
Underhållsbehov eller bara gammalt?
Tidens tand drabbar oss alla till slut. Våra byggnader är inget undantag. Vilka problem vi ställs inför kommer skilja från förening till förening. Nyare byggnader har kanske fler problem med garantirelaterade fel, även om en långsiktig underhållsplan bör innehålla underhålls- och utbytesaspekter. Det kan vara lätt att missa eller glömma bort när det fortfarande luktar nyinlagd parkett.
Många av våra bostadsrättsföreningars byggnader härstammar från miljonprogramåren (ca 1965-1975). Med uppnådd ålder har det mesta i byggnaden passerat sin tekniska livslängd där det fortfarande är i originalutförande.
Teknisk livslängd ska dock inte förväxlas med faktisk livslängd. Ett underhåll eller utbytesåtgärd ska ju vara motiverad. Därav vikten av en omsorgsfull och noggrann statusbesiktning.
Att sakna relevant underhållsplan
Att skjuta på faktiskt underhållsbehov kan vara behagligt för stunden, men den ekonomiska konsekvensen kan vara förödande. Att t ex relina/stambyta avloppsrören eller inte kan bli skillnaden mellan en lokal renoveringsåtgärd mot att riva ut en hel lägenhet med vattenskador inklusive evakuering av boende, avfuktningskostnader, hantering med försäkringsbolag m.m.
I statusbesiktningen framkommer ofta även mindre och enklare problem som snabbt och billigt kan åtgärdas, men som annars kunnat leda till onödiga kostnader.
När den byggnadstekniska kunskapen och erfarenheten saknas i en styrelse ökar även risken för att byggnadsdelar som kräver regelbunden översyn att hamna i glömska, såsom takbeläggning, krypgrunder och vindsutrymmen. Åtgärder av dessa delar kan i värsta fall betyda kostnader i miljonbelopp om det tillåtits gå för långt.
Så här går det till
- Desorbera inleder alla undersökningar och så även underhållsplaner med ett initialt besök/möte på plats. Detta för att skapa oss en djupare uppfattning om er som förening/styrelse, ert byggnadsbestånd och behov. Endast utifrån det kan vi lämna en korrekt budget för vårt arbete och garantera kundnytta. Därefter inleds inhämtning av historik och underlag rörande bostadsrättsföreningen och deras byggnader. En noggrann statusbesiktning genomförs av byggnadens alla delar, förankrat i bostadsrättsföreningens stadgar. Underhållsbehov kategoriseras genom väl avvägda och erfarenhetsmässiga bedömningar i olika tidsintervall.
- Underhållsplanens omfattning i tid bestäms tillsammans med bostadsrättsföreningen/uppdragsgivaren. En underhållsplan kan enligt marknaden sträcka sig 15-50 år. Ju längre perspektiv desto bättre överblick över framtida kostnader och behov genereras.
- Underhållsplanen sammanfattas med statusbesiktningen som bilaga, en tidslinje över kommande underhållsbehov samt en ekonomisk plan
- Underhållsplanen är enligt Desorberas mening ett levande dokument. Ett återkommande besiktningsintervall rekommenderas alltid såväl som regelbunden uppdatering av underhållsplanen.
Är det nödvändigt med en underhållsplan
Att sakna en relevant underhållsplan är att öppna för överraskningar. Beroende på hur föreningens avsättning till den interna reparationsfonden är fastställd kan en större åtgärd slå hårt på den enskilda bostadsrättsinnehavaren genom höjda avgifter för att täcka upp oväntat stora reparationsåtgärder.
Tidigare har det varit enklare att låna för en bostadsrättsförening, men med högre räntor kan och tuffare ekonomiskt läge generellt kan ett sådant tilltag vara svårare. En räntekostnad behöver ju också hanteras.
Underhållsplanen ger underlag för att hantera såväl stora som små underhållsinsatser. Den tydliggör och kan jämna ut avsättning till den interna reparationsfonden och kan därmed även ge en stabilare avgiftssättning
Från och med 1 januari 2024 trädde ny lag i kraft gällande krav för nyproducerade och nyombildade bostadsrättsföreningar att låta upprätta en teknisk underhållsplan.
Kontakta oss
Med mångårig och djupgående byggnadsteknisk kunskap och erfarenhet, inom såväl äldre byggnader som nyproduktion, är Desorbera Byggnadsfysik AB ert säkraste val när det kommer till att bedöma era byggnaders nuvarande och kommande behov. Våra riskbedömningar grundar sig framför allt i gedigna erfarenheter inom byggnadsfysik och skadeutredning.
Vi ser fram emot att höra från er, antingen r telefon eller via vårt kontaktformulär här. Vi svarar alltid inom 24 timmar på förfrågningar via kontaktformuläret eller direkt e-post.